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中国建设银行


中国人民建设银行关于颁发《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的通知

1988年8月31日，中国建行

为加强对开发企业的成本管理，提高开发企业的经济效益，我们制定了《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》，经财政部同意，现发给你们，请遵照执行。

国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为加强成本管理，降低耗费，提高经济效益，根据国务院发布的《国营企业成本管理条例》（以下简称成本条例），结合城市建设综合开发企业的特点，制定本办法。
第二条 本办法适用于国营城市建设综合开发企业（以下简称开发企业）。以经营土地开发和商品房屋建设为主的其它企业也应按照本办法管理成本。
集体所有制开发企业的成本管理，可以参照本办法执行。
第三条 开发企业所辖的施工队伍，应按照《国营施工企业成本管理实施细则》管理成本。
第四条 成本管理的基本任务是：通过预测、计划、控制、核算、分析和考核，反映企业生产经营成果，挖掘降低成本的潜力，努力降低成本。
第五条 本办法规定的各级财政部门职权，由同级中国人民建设银行代为行使。

第二章 成本项目和开支范围
第六条 开发项目的成本项目，根据开发工程特点分为：
一、土地征用及拆迁补偿费；
二、前期工程费；
三、房屋建筑安装工程费；
四、公共配套设施费
五、基础设施建设费。
六、管理费；
七、利息支出。
内部独立经济核算单位生产作业成本项目，按财政部制定的《国营城市建设综合开发企业会计制度》（以下简称会计制度）规定执行。
第七条 按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，及有关的地上、地下物拆迁补偿费等，列入成本。
拆迁旧建筑物回收的残值应当估价入帐并分别冲减有关成本。
第八条 开发项目前期工程发生的费用，包括总体规划、设计、项目可行性研究，水文、地质勘察、测绘，三通一平等，列入成本。
第九条 用于出售或代建的房屋建筑，凡列入建筑安装工程施工图预算项目的费用（包括设备费用），列入成本。
第十条 开发项目内发生的独立的非营业性公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等，凡列入建筑安装工程施工图预算项目的费用（包括设备费用），列入成本。
第十一条 开发项目内发生的基础设施建设费，如道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施等，列入成本。
第十二条 为组织开发项目的土地开发、房屋建设、以及产品销售所发生的管理费，列入成本。
管理费包括：
1．管理人员的工资，指管理人员的基本工资和各种工资性津贴以及辅助工资。不包括由材料采购及保管费、职工福利基金、工会经费及营业外开支人员的工资；
2．工资附加费，指按照国家规定计算的职工福利基金和工会经费。职工福利费和工会费的提取范围和比例，按照国家有关规定执行；
3．办公费；
4．宣传费；
5．交通差旅费；
6．产品销售费，指开发产品在销售前的改装、修复费，开发产品销售过程中发生的广告宣传费、代销手续费、产品维护费等；
7．固定资产使用费；
8．低值易耗品摊销；
9．劳动保护费；
10．职工教育费，在职工工资总额的百分之一点五的范围内掌握开支；
11．科技费，指技术转让费、科学技术和经营管理咨询费等；
12．临时设施费，指按企业实际需要搭盖的临时办公用房、车棚等实际支出其拆除后收回的残值，应冲减管理费；
13．检验实验费；
14．坏帐损失；
15．其他，指上述项目以外的其他必要的费用支出。如契约、合同公证、签证费、审查工程预决算及招投标手续费、工程质量监督费、财产保险费（不包括职工财产保险）、房产税、车船使用税等。
第十三条 开发项目内发生的流动资金借款利息，包括企业垫底流动资金贷款利息和项目周转资金贷款利息，其支出数扣除利息收入数后的净支出，列入成本。
第十四条 经省、自治区、直辖市财政部门审查批准列入成本的其它费用，列入成本。
第十五条 下列费用不得列入开发工程成本。
一、城市建设规划中的大配套设施项目。包括开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压，交通道路，开发项目内属营业性公共配套设施如商店、银行、邮局和非营业设施如中小学、文化站、医院等；
二、已销售交付使用的开发产品，在保修期内发生的保修费；
三、应在基建基金、各种专项基金和专项经费中开支的费用；
四、超出国家规定开支标准部分的各项费用支出；
五、更改项目借款和其它专项借款的利息支出，流动资金借款的加息、罚息支出；
六、应在企业留利中开支的各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
七、按规定购买有价证券和应在专用基金中交纳的能源交通重点建设基金的支出；
八、企业对各种公益事业性社会活动的集资或赞助资金；
九、与本企业开发业务无关的其它费用。
第十六条 企业发生的固定资产报废后清理的损益、固定资产盘亏盘盈的损额、因不可抗拒的自然灾害造成的开发产品的损失报废，报经企业主管部门和经办建设银行审查、同级建设银行批准后，在营业外中列支。
第十七条 开发企业自己留用的办公用房、宿舍、自己经营用的房屋如旅馆、商店、住宅等，不得摊入用于出售的商品房屋成本之中，应做为自有财产管理，按会计制度的有关规定执行。

第三章 成本核算
第十八条 开发企业应按成本条例、本办法和财政部门有关成本核算的统一规定，确定成本核算程序和具体方法。
各地区、各部门制定的补充规定和企业制定的成本核算程序和具体方法，不得与成本条例、本办法和财政部门有关统一规定相抵触。
第十九条 成本核算对象应结合开发工程地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理。
一、一般的开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；
二、同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；
三、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第二十条 企业对成本核算对象要进行日常核算，工程竣工，达到使用功能后，结算全部工程成本。
第二十一条 各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。
第二十二条 开发项目的计划成本，必须以开发项目总体规划为依据。其中建安工程造价，应以经建设银行审核的工程预算、平方米造价，招标中标价等为依据。其它有关预算成本费用，应以当地政府或物价部门批准的价格为依据。
第二十三条 开发项目的实际成本，必须分别成本核算对象，根据计算期内实际已完工程（或产品、作业）、实际消耗和实际价格，按照权责发生制的原则，进行核算，不得以计划成本、预算成本或估计成本代替实际成本。
各项开发工程成本，凡能划清受益对象的，可直接记入该受益的核算对象；一时划不清的，可按会计制度规定先归集，然后按成本分配方法，在成本结算时分配给有关受益对象。
第二十四条 实际成本中耗用的材料和设备的价格，其计划价格与实际价格的差异，必须按期进行合理分配，调整开发工程成本。年度终了，应对材料设备进行清理盘点，对于发生的各种短缺和损耗，应查明原因，分清责任，经企业经理批准，以扣除直接责任人赔偿后的净损失，调整有关成本，不得任意多摊或少摊。
第二十五条 本办法第六条所列各成本项目（第三项除外）中的费用，凡应由两个以上受益对象共同负担的，应在工程竣工以后，按受益对象合理确定分摊数额，一次摊入受益对象。
第二十六条 一次支付、分期摊销的费用，应按照费用项目的受益期限确定分摊数额。分摊期限一般不超过十二个月（可以跨年计算），超过十二个月的，应报经主管部门批准，但最长不得超过两年。
第二十七条 对于应由当期成本负担而尚未发生或支付的费用，可以预提。预提项目费用必须在经批准的开发项目概（预）算范围内进行。预提期短的，年终财务决算时不留余额；预提期长，其余额跨年度使用的。应在年度会计报表中说明；年度内预提项目尚未开工的其预提费用应专款专用。工程竣工，预提费用与实际发生费用的差额，要相应调整成本。
第二十八条 低值易耗品可按其价值大小，使用期限长短等具体情况，采用一次摊销法或五五摊销法摊入成本。
第二十九条 成本核算必须划清下列界限。
一、成本核算对象之间的界限：成本核算对象一般在开工之前确定。一经确定，就不得随意改变，更不能互相混淆、串户；
二、成本项目之间的界限：各成本项目，必须按照发生费用的具体内容，划分清楚，对号入座，不得串项；
三、本期成本与下期成本的界限：不得将本期成本列入下期成本，也不得将下期成本列入本期成本；
四、主体工程与公共配套设施界限：对于能够确定为独立核算对象的公共配套设施，应与主体工程分开，分别进行成本核算，并负担应分担的费用。待竣工决算后，属于可以列入开发工程成本的，同不能确定为独立核算对象并应列入开发工程成本的公共配套设施一起按规定的分配方法和比例，再次分配到开发工程成本项目中去。
第三十条 有关成本核算资料，必须正确、完整、如实反映工程开发过程中的各种耗费。有关成本核算的原始记录、凭证、帐册、预提待摊和分配资料、统计报表等，内容必须齐全、真实，记录和编制必须及时。

第四章 成本管理责任制
第三十一条 开发企业按照分级、分口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。
第三十二条 开发企业负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，负责编制开发项目的概算，审查施工单位的概（预）算；负责审定内部结算价格，统一材料价格差异；负责对外签定经济合同，办理工程价款结算，核算开发项目实际成本，办理产品销售结算，负责编制和汇总年、季度成本报表。
第三十三条 开发企业的经理，对企业开发经营的经济效果负全面责任。
第三十四条 总会计师或行使总会计师职权的副经理，协助经理组织领导本企业的成本管理，正确执行成本计划，准确核算成本，对本企业的成本管理和财务管理负责。
第三十五条 总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作，采取有效措施，节约投资、降低成本，对其经济效果负责。
第三十六条 总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作，做到技术上先进、合理、经济上节约、有实效，对各项技术组织措施的经济效果负责。
第三十七条 开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料，制定本企业成本管理制度，监督成本开支范围，组织成本核算，考核成本计划的执行情况，对成本进行预测、预控和分析，编制成本报表。制定企业所属单位的成本核算职责范围，并负责指导执行成本核算办法。
第三十八条 开发企业各职能部门，应结合本部门的职责，在经理的组织领导下，以财务部门为核心参与企业成本管理，向财务部门提供有关数据和资料，对本部门的成本管理负责。
一、规划部门。负责开发项目总体规划，设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模
二、计划部门。组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议；编制年度开发建设计划；执行工期定额，严格控制建设周期。
三、经营部门。组织有关部门编制商品销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，防止产品积压，搜集并向有关部门提供市场信息。
四、工程部门。按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下障碍物的处理及七通一平，减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施，组织招标、发包和设计交底；负责工程质量的监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。
五、材料部门。编制材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；健全保管和收发制度，加强材料、设备的管理；办理与购房单位和施工企业之间收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，归口负责降低材料成本。
六、预算部门。参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算，合理编制招标工程的造价标底，综合大包干的包干造价；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制工程计划成本。
七、行政管理部门。规定并实施管理费用计划（定额）；制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管；归口负责。

第五章 监督与制裁
第三十九条 企业主管部门对所属企业的成本管理进行下列监督。
一、进行经常性的检查、督促、促进改善经营管理，努力降低成本；
二、按期汇审企业的报表，提出审核意见；
三、对一切违法行为及时制止，单独或会同财政部门、审计部门、税务部门进行检查、处理。
第四十条 财政部门、审计部门、税务部门应根据各自的职权范围对企业成本管理进行检查和监督。
一、监督成本条例和本办法以及其它各项成本管理制度的执行；
二、对违反成本条例和本办法的案件进行调查核实，并提出处理意见；
三、检查对违法行为处分决定的执行情况；
四、检查与成本有关的其它事项。
第四十一条 企业在接受监督与检查时，必须如实反映情况，提供有关检查资料，不得弄虚作假或阻挠、刁难。
第四十二条 对违反本成条例，并有下列行为之一的企业，应按照财务和税收的有关规定处理。
一、擅自提高开支标准，扩大开支范围的；
二、随意摊提成本费用、挤占国家收入的；
三、弄虚作假、成本严重不实的；
四、任意提高销售价格，牟取高额利润的；
五、经营管理不善，造成工程大量返工或其它严重损失浪费，以致成本升高的；
六、损公肥私、挥霍国家资财、增加成本开支的。
第四十三条 对违反成本条例和本办法第四十二条所列行为之一的企业、企业责任人，以及企业领导人，应当按照事实和情节轻重，分别依据有关规定给予行政处分或经济制裁，触犯刑律的，由司法部门依法追究刑事责任。
第四十四条 企业总会计师或行使总会计师职权的企业领导人以及财会人员，如对明知属违法的行为，不抵制、不揭发，应与违法行为直接责任人同时受到处罚。
第四十五条 对单位的处罚和对责任人员的罚款，由进行检查的财政部门、审计部门或者税务部门作出决定；对责任人员的行政处分，由进行检查的财政部门、审计部门或者税务部门提出建议，按照国家行政机关工作人员奖惩规定或者企业职工奖惩规定，由有关部门作出决定。
第四十六条 企业交纳的罚款，在企业留利中支付；个人交纳的罚款，由所在单位从本人工资中扣缴。
第四十七条 企业或个人如对处罚有异议，可在接到处罚通知之日起十五日内，向决定机关的上一级主管机关提出复查申请。上一级主管机关应当在接到复查申请三十日内进行复查。复查期间，处罚决定应当执行。
第四十八条 对坚持国家政策，维护成本条例和本办法，揭发检举违法行为的人员，由主管部门和财政部门、审计部门、税务部门根据具体情况给予表扬或适当奖励，或者报请政府给予表扬或奖励。

第六章 附 则
第四十九条 本办法自颁布之日起实施。过去各种有关国营城市建设综合开发企业成本管理的规定，如与本办法有抵触，以本办法为准。
第五十条 国务院有关主管部门和各省、自治区、直辖市、计划单列市建设银行，可以按照成本条例和本办法的规定，制定实施细则或补充规定，并报建设银行总行和同级财政部门备案。


浙江省宁波市人民政府


宁波市城市房屋拆迁管理实施细则


第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于在本市市区国有土地上的房屋拆迁行为及需要对被拆迁人、符合安置条件的承租人进行补偿、安置等事宜。
第三条 拆迁人必须按照本细则的规定，对被拆迁人、符合安置条件的承租人予以补偿、安置；被拆迁人、承租人必须服从城市建设，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第四条 市房产管理局是本市市区国有土地房屋拆迁工作的管理部门。市房产管理局可以委托镇海区、北仑区、鄞州区房产管理部门具体实施该区行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。
市人民政府有关部门和各区、镇（乡）人民政府及街道办事处应当按照各自职责，互相配合，保证房屋拆迁工作顺利进行。
第二章 拆迁程序

第五条 建设单位委托具备房屋拆迁资格的单位（以下简称拆迁单位）实施房屋拆迁的，按照下列程序办理：
（一）建设单位持建设项目批准文件、建设用地规划红线图，委托拆迁单位进行房屋拆迁调查，拟定房屋拆迁范围，向市房产管理局提出房屋拆迁暂停办理有关事项的申请。市房产管理局审核同意后，发布《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》；
（二）建设单位与拆迁单位签订委托拆迁合同，建设单位将拆迁补偿安置资金预算的百分之八十存入指定的金融机构，专户储存；
（三）建设单位和拆迁单位持建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、指定金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明及委托拆迁合同，向市房产管理局申请房屋拆迁许可证。市房产管理局审查后对符合条件的，在30日内颁发房屋拆迁许可证，发布拆迁公告；
（四）拆迁人和拆迁单位根据拆迁公告，在拆迁范围内公布供选择的房地产评估机构、选择期限、评估时间、签订拆迁补偿安置协议及停水停电时间等实施拆迁事宜的拆迁通告；
（五）拆迁人与确定的房地产评估机构签订委托评估合同；
（六）房地产评估机构对被拆迁房屋实施评估；
（七）房地产评估机构在拆迁范围内公示评估有关内容；
（八）拆迁人委托拆迁单位与被拆迁人或符合安置条件的承租人签订拆迁补偿安置协议；
（九）被拆迁人、承租人在规定的搬迁期限内搬迁，拆迁单位对房屋实施拆除。
第六条 市房产管理局受理房屋拆迁许可申请时，可以根据规划行政管理部门划定的建设用地规划红线图，结合建设用地范围的房屋现状确定房屋拆迁范围。
《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后，列入拆迁范围的房屋门牌号码与实际不符的，市房产管理局应当及时补正，并应当在拆迁现场予以公告。对确需局部调整拆迁范围的建设项目，市房产管理局经与规划行政管理部门商定后，可以适当予以调整。
第七条 从拆迁通告规定的签订拆迁补偿安置协议之日起至对被拆迁房屋实施停水停电时的搬迁期限，根据被拆迁人及承租人的户数确定：300户以下的为90日,300户以上至500户的为100日,500户以上至1000户的为110日,1000户以上的为120日。
个别市政公用设施项目或重点工程项目建设，确需对前款规定的搬迁期限进行调整的，经市或镇海区、北仑区、鄞州区人民政府批准，可以适当调整。
第三章 拆迁补偿与安置一般规定

第八条 对拆迁补偿、安置，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被拆迁房屋属共同所有的，共同所有人选择补偿安置方式的具体办法由市房产管理局另行规定。
第九条 房屋产权调换安置用房通过下列办法解决：
（一）由被拆迁人或符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房；
（二）由拆迁人直接提供安置用房。
拆迁人直接提供安置用房的，对被拆迁人的安置地点应当按照有利于实施城市规划的原则确定。被拆迁人应当服从城市规划，接受安置地点。市房产管理局可以对安置用房的区域范围作出具体规定。
被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房，安置用房及被拆迁房屋的价格按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，拆迁人与被拆迁人或符合安置条件的承租人应当结算被拆迁房屋与安置用房的差价。
第十条 可以用于拆迁安置的房屋包括：
（一）已经建设行政主管部门综合验收合格，并取得产权预登记备案卡，销售建筑面积已经房产登记发证机关核定的新建商品房；
（二）已经取得商品房预售许可证和产权预登记备案卡的预售商品房；
（三）已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋。
第十一条 被拆迁人、符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房的，安置用房的价格由被拆迁人、符合安置条件的承租人与房屋出售方（含商品房预售方，下同）在商品房销售合同或房屋买卖合同中约定；约定的价格超过被拆迁房屋的评估金额的，超过部分由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行承担。
第十二条 对被拆迁房屋实行货币补偿或产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。
对未取得房屋所有权证或虽有其他合法房产凭证但未记载建筑面积的房屋，其建筑面积确定办法由市房产管理局另行制定。
未经有关部门批准擅自改建、扩建、搭建的房屋面积，不得作为被拆迁房屋的建筑面积认定。
第十三条 被拆迁房屋的评估金额由房地产评估机构以市人民政府公布的拆迁补偿评估基准价为基本依据，结合该房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、成新、层次、装修等因素评估确定。
第十四条 被拆迁房屋的拆迁补偿评估基准价，按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定。
海曙区、江东区、江北区（慈城镇、庄桥镇、洪塘镇除外）的房屋拆迁补偿评估基准价，由市房产管理局会同价格、土地、规划等行政主管部门按照前款规定确定；镇海区、北仑区、鄞州区及江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇的房屋拆迁补偿评估基准价由各区政府组织房产、价格、土地、规划等行政主管部门按照前款规定确定。
市区房屋拆迁补偿评估基准价确定后经市人民政府批准在每年3月底前公布。
第十五条 对各拆迁项目，市房产管理局或其委托的区房产管理部门应当推荐两家以上房地产评估机构，供被拆迁人和符合安置条件的承租人选择其中一家作为该项目的评估机构。被拆迁人和符合安置条件的承租人应当在市房产管理局或其委托的区房产管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构应当按照参加选择的被拆迁人和符合安置条件的承租人的多数意见确定，被拆迁人和符合安置条件的承租人未在规定期限内形成多数意见的，由市房产管理局或其委托的区房产管理部门确定。
第十六条 被拆迁房屋、直接安置用房评估费由拆迁人承担。
第十七条 从事房屋拆迁价格评估的房地产评估机构应当遵循有关评估规范和办法进行公正评估。评估机构及其工作人员违反规定进行评估的，应当承担相应的法律责任。
第十八条 拆迁海曙区、江东区、江北区的房屋，被拆迁人或符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房的，可以按照本细则有关规定评估确定的评估金额再增加一定比例计算拆迁补偿资金，具体增加比例由市房产管理局会同价格行政主管部门另行规定。
镇海区、北仑区、鄞州区人民政府可以规定该区的被拆迁人或符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时增加拆迁补偿资金的具体办法。
第十九条 被拆迁地段已经确定用于同类商品房建设的，被拆迁人、符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时，享有以同等条件优先购买新建商品房的权利。
第二十条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁单位提出补偿安置方案，报市房产管理局审核同意后实施拆迁：
（一） 有产权纠纷的；
（二） 产权人下落不明的；
（三） 暂时无法确定产权人的。
对前款所列房屋实施拆迁前，拆迁单位应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并将有关补偿资金交房产管理部门专户存储。有关费用由拆迁人承担。
第二十一条 拆迁宗教团体所有的房屋，对被拆迁人、承租人的拆迁补偿安置，由市人民政府另行规定。
第二十二条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人和拆迁单位提交有关书面协议，向抵押登记部门办理抵押注销手续后，被拆迁人方可取得补偿款或安置用房。
抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的货币补偿款由拆迁单位向公证机关办理提存公证，并通知抵押权人。有关费用由拆迁人承担。
第二十三条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。
房屋所有权证未明确用途或当事人未取得房屋所有权证的，该房屋的用途由产权登记部门按照有关规定调查确定。
第二十四条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已经改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按照改变后的用途认定，由产权登记部门予以变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效的营业执照。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、土地、房产管理部门同意改变房屋用途的，按照原房屋用途认定；但经规划、土地、房产管理部门按照有关规定审核认定并补办手续的，可以按照改变后的用途认定。具体认定办法由规划、土地、房产管理部门制定，报市人民政府批准后施行。
改变房屋用途，按照规定应当补缴土地收益金的，房屋所有人应当在办理变更登记时补缴土地收益金。
第二十五条 被拆迁人、符合安置条件的承租人凭拆迁补偿安置协议选购安置用房的，拆迁人应当根据被拆迁人、符合安置条件的承租人所订立的商品房销售合同或房屋买卖合同，将拆迁补偿资金支付给房屋出售方；选购的安置用房为预售商品房的，拆迁人在被拆迁人或承租人搬迁后，将全部拆迁补偿安置资金支付给房屋出售方。
被拆迁人、符合安置条件的承租人选择货币补偿并能自行解决安置用房的，拆迁人应当在拆迁补偿安置协议签订之日起7日内将拆迁补偿资金的50%支付给被拆迁人或符合安置条件的承租人，其余50%在被拆迁人、承租人搬迁并经拆迁单位验收后10日内支付。
第二十六条 对被拆迁房屋的附属物，由拆迁人按照有关规定给予适当经济补偿。
第二十七条 拆迁范围内的违法、违章建筑，超过批准期限的临时建筑、占用道路作临时性经营点及摊位的，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，对拆除的建筑、经营点及摊位不予补偿安置。
拆除未超过批准期限的临时建筑，对被拆除的建筑作适当经济补偿。
第二十八条 拆迁人购买房屋用作拆迁安置用房的，该房屋契税可以按照市财政部门的有关规定予以减免。
第二十九条 按照本细则规定选择货币补偿或购买安置用房的被拆迁人或承租人，在签订拆迁补偿安置协议之日起二年内在市区购房的，房屋价款中与拆迁补偿金额（含根据本细则第十八条规定增加的拆迁补偿金额）等额部分，免缴房屋契税。
前款规定的被拆迁人或承租人将其在签订拆迁补偿安置协议之日前一年内在市区所购房屋作为拆迁安置用房的，该房屋价款中与拆迁补偿金额（含根据本细则第十八条规定增加的拆迁补偿金额）等额部分已缴的房屋契税可以予以退还。

第四章 住宅用房拆迁

第三十条 拆迁房产管理部门直管和单位自管的公有住宅用房（以下简称公有住房），承租人可以申请按照房改政策购买承租的公有住房（包括非成套住房）。承租人按照房改政策购房后，适用私有住宅被拆迁人的有关规定。
公有住房的承租人在拆迁通告公布的开始签订拆迁补偿安置协议之日起30日内未申请按照房改政策购房的，适用下列规定：
（一）承租人要求作公有住房安置并自行选购安置用房的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。承租人所选购的安置用房房价中与被拆迁住房的评估金额等值部分，由拆迁人支付，超过部分由承租人承担，其相对应的产权属承租人所有；安置用房的房价低于被拆迁住房的评估金额的，低于部分的70%由拆迁人支付给承租人，其余30%支付给被拆迁人。
（二）承租人要求作公有住房直接安置的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。直接安置的公有住房价款按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，该房价款与被拆迁住房的评估价款不同的，按照本款第（一）项的规定办理。但对安置用房的价格高于被拆房屋价格的，房产管理部门直管的公有住房的承租人可以不承担安置用房与被拆迁住房面积相等部分的差价。
第三十一条 拆迁私有自住用房、闲置住房，被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁住房的评估金额确定。被拆迁人选择产权调换并自行选购安置用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额等值部分，由拆迁人支付给房屋出售方；超过部分，由被拆迁人自行承担；少于部分由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。
被拆迁人选择房屋产权调换并由拆迁人提供直接安置用房的，双方应当结算被拆迁房屋与安置用房之间的差价。
本条所称私有自住用房，是指所有人本人或其直系亲属居住使用的住房。直系亲属使用的住房，如由该直系亲属选择货币补偿或产权调换的，须经所有人本人书面同意，或经公证机关公证。
本条所称直系亲属包括配偶、直系血亲和直系姻亲。直系血亲是指具有直系血缘关系的亲属，直系姻亲是指配偶的直系血亲。
第三十二条 拆迁应当发还产权并予以腾退归还、带户发还的落实政策私有住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照本细则第三十一条拆迁私有自住用房的有关规定办理。对承租人的补偿安置，适用公有住房承租人的有关规定，但其拆迁补偿金额按照被拆迁房屋的评估金额扣除比照按照房改政策购房所需金额后确定。
第三十三条 拆迁私有出租、出借住房，被拆迁人与承租人或借住人解除租赁、借住关系的，拆迁人对被拆迁人按照本细则第三十一条的规定进行补偿安置，对承租人、借住人不予补偿安置。
第三十四条 拆迁属承租人在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的出租、出借私房，被拆迁人选择房屋产权调换安置的，原租赁关系应当继续保持，安置用房由承租人居住，双方应当重新签订租赁合同。被拆迁人选择货币补偿安置的，按照下列规定办理：
（一）被拆迁人的货币补偿资金按照被拆迁住房评估金额的70%计算确定，在承租人搬迁并经拆迁单位验收后10日内由拆迁人支付给被拆迁人。
（二）承租人可以选择货币补偿，也可以选择自行选购安置用房或要求由拆迁人提供直接安置用房，其拆迁补偿资金按照被拆迁住房评估金额的70%计算确定。承租人要求由拆迁人提供直接安置用房的，双方应当结算房屋差价。
被拆迁人居住在拆迁范围外的，承租人应当将被拆迁人详细居住地址告知拆迁单位，由拆迁单位负责通知被拆迁人办理拆迁补偿安置手续。被拆迁人应当在被拆迁房屋停电停水之日前30日内提交房屋产权等有关证件，提出拆迁补偿安置的书面意见。被拆迁人逾期不作答复、不办手续或无法通知到的，对被拆迁人按照货币补偿方式进行补偿。
本条第一款所称承租人，包括有常住户口的借住人、承租人的共同居住人。不符合本条第一款规定的承租人条件，或承租人（含以夫妻对方或未满十八周岁子女名义承租的）在市区范围内另有住房的，不适用本条第一款的规定。
第三十五条 《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，人民法院对本细则第三十四条规定的私有出租房屋使用权纠纷已经作出限期归还房屋使用权判决，但至拆迁通告规定的停水停电之日归还期限未满或期限已满尚未执行或执行未果的，仍按照私有出租房屋有关规定办理。
第三十六条 拆迁按照房改成本价或按照房改综合价购买的自住住宅用房，对被拆迁人的拆迁补偿安置，适用私有住房被拆迁人的有关规定。
拆迁按照房改标准价购买但未按照房改成本价衔接补购的自住用房，被拆迁人选择货币补偿或产权调换安置的，应当按照拆迁时的房改政策在搬迁期限内办妥补购手续。被拆迁人逾期未办理补购手续，选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁人和产权单位的产权比例分配；选择房屋产权调换安置的，按照被拆迁人所占产权比例部分调换产权。
拆迁其他仅拥有部分产权的房屋，其拆迁补偿安置比照前款规定办理。
第三十七条 拆迁房产管理部门代管的住宅用房，对承租人适用公有住房承租人的有关规定。拆迁人还应当将被拆迁住房的货币补偿资金交房产管理部门专户存储。
房产管理部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，有关费用由拆迁人承担。
第三十八条 拆迁私有住房，对仅拥有房屋公用部位面积的被拆迁人实行货币补偿，不作产权调换安置，货币补偿资金按照被拆迁房屋公用部位的评估金额确定。
第三十九条 海曙区、江东区、江北区住宅用房被拆迁人或承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时，其被拆迁住房的建筑面积低于每户45平方米或低于被拆迁住房使用人人均15平方米的，可以增加货币补偿资金。增加的货币补偿资金按照建筑面积每户45平方米或被拆迁住房使用人人均15平方米（以下简称货币补偿面积低限标准）减去被拆迁房屋建筑面积后乘以四类地段拆迁补偿评估基准价的50%计算。以增加的货币补偿资金购买住房的，该部分房屋产权归个人所有。
镇海区、北仑区、鄞州区货币补偿面积低限标准和有关规定由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第四十条 海曙区、江东区、江北区享受最低生活保障待遇的私有住宅用房被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当在海曙区、江东区、江北区四类、五类地段范围内提供建筑面积不少于38平方米（以下简称最低生活保障家庭直接安置低限标准）成套住房，38平方米部分互不结算产权调换的差价。安置用房超过38平方米的，超过部分的价值按照本细则第十三条规定评估金额的90%确定，被拆迁住房超过38平方米部分按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，双方结算差价。
海曙区、江东区、江北区享受最低生活保障待遇的公有住房承租人，要求作直管公房安置的，由拆迁人在海曙区、江东区、江北区四类、五类地段范围内提供建筑面积不少于38平方米的安置住房。安置用房超过建筑面积38平方米的，双方就超过部分结算差价，对超过38平方米部分的房屋价值按照本细则第十三条规定的评估方式评估所得金额的90%确定，对被拆迁住房超过38平方米部分按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定。拆迁属直管公有住房外的其他公有住房，拆迁人应当另外按被拆迁住房评估金额的15%支付给被拆迁人。
镇海区、北仑区、鄞州区享受最低生活保障待遇的城市居民家庭拆迁补偿安置办法，由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第四十一条 本细则第三十九条、第四十条规定的低限标准，不适用私有闲置住房、出租私房、出借私房、仅拥有公用部位面积私房的被拆迁人，在市区范围内另有住房的被拆迁人、承租人以及不符合本细则第三十四条第一款规定条件的出租、出借私房承租人的拆迁补偿安置。
本细则第三十九条、第四十条的规定的低限标准，不适用于江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇，该三镇的低限标准和有关规定由江北区人民政府另行制定，报市人民政府批准后施行。
第四十二条 住宅用房被拆迁人或承租人“户”的认定，按照下列规定办理：
（一）租住直管公有住宅用房的，以租赁合同为单位认定；
（二）租住单位自管公有住宅用房的，以单位住房安排调整时，房产管理部门批准文件的住户名单为单位认定；
（三）租住落实政策私房的，以落实政策前租赁的户数为单位认定；
（四）自住私房或租住、借住私房的，一般按照房屋所有权证为单位认定。《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，被拆迁人或承租人与其直系亲属常住户口分立，实际居住，互不穿户可以自然分割，独立生活，各自独立使用的住房建筑面积在25平方米以上，另有独用厨房或拼用厨房，可以按照分户认定。被拆迁人或承租人及其直系亲属在市区范围内另有住房的，或在《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后分立常住户口的，不作分户认定；
（五）居住成套住房的，按照一户认定；
（六）在房屋拆迁范围内，被拆迁人、公有住房承租人或符合本细则第三十二条、第三十四条规定条件的承租人以同一户名（含以夫妻对方或未满十八周岁子女名义作承租人的）拥有或租住两处或两处以上公有住房（包括已经按照房改政策或以其他优惠价格、按照优惠政策购买的住房）或私有住房的，作一户认定。
第四十三条 本细则第三十九条所称被拆迁住房使用人，是指在拆迁范围内取得合法使用权具有常住户口并实际居住的人。
虽有正式户口，但系寄居、寄养、寄读人员，在《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后迁入户口人员或在拆迁原址以外另有住房人员，不作使用人认定。
虽无常住户口，但属下列情况之一的，视作使用人：
（一）原有常住户口的未婚现役军人；
（二）在市区以外地区的配偶和已经领取结婚证确无结婚住房而户口不在拆迁范围内的配偶；
（三）按照规定户口报在大中专院校的学生和户口报在市区城镇工作单位的职工；
（四）劳动教养、劳动改造人员；
（五）临时去境外，以后仍要回原地居住的人员；
（六）因入学入托原因户口报在他处的18周岁以下被拆迁人或承租人的子女。
第四十四条 本细则第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十三条所称的另有住房，包括被拆迁人、承租人及其配偶和未满18周岁子女在市区另有私有住房或另租住公有住房。
第四十五条 拆迁住宅用房，由拆迁人提供直接安置用房，但安置用房系预售商品房的，拆迁人应当与被拆迁人、符合安置条件的承租人在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限和周转用房。拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内向被拆迁人、符合安置条件的承租人提供安置用房。
过渡期间的周转用房具体过渡方式由被拆迁人、符合安置条件的承租人选择，可以由被拆迁人或符合安置条件的承租人自行解决，也可以要求拆迁人提供。由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人、符合安置条件的承租人应当在拆迁人提供安置用房后的四个月内腾退周转用房,到期不腾退周转用房的，应当按照合同的约定承担违约责任。由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到提供安置用房后的四个月内支付其临时安置补助费，拆迁人超过拆迁安置补偿协议约定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费。
拆迁人提供周转用房的，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议约定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起支付临时安置补助费。
第四十六条 拆迁人应当为住宅用房的被拆迁人、符合安置条件的承租人支付搬家补助费。
对以预售商品房作直接安置用房的，被拆迁人、符合安置条件的承租人从临时周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。
第四十七条 拆迁人、被拆迁人、承租人应当按照规定解缴房屋公用部位和共用设施设备维修基金，具体规定由市人民政府另行制定。
第五章 非住宅用房拆迁及其他拆迁

第四十八条 拆迁被拆迁人自己使用的非住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照下列规定办理：
（一）被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁房屋的评估金额确定。
（二）被拆迁人选择房屋产权调换的，可以由被拆迁人自行选购产权调换用房，也可以要求由拆迁人提供安置用房。被拆迁人自行选购产权调换用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额的等值部分由拆迁人支付，超过部分由被拆迁人自行承担；少于部分金额由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。
第四十九条 拆迁按照政府规定租金标准租赁的直管公有非住宅用房，被拆迁人选择房屋产权调换的，安置房屋由原房屋承租人承租，租赁关系继续保持，双方应当重新签订租赁合同；被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁人应当对被拆迁人和承租人分别按照被拆非住宅用房拆迁评估金额的60%给予补偿。
第五十条 拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非住宅用房，按照下列规定办理：
（一）直管公有出租非住宅用房或经房产管理部门登记备案的其他出租非住宅用房，租赁合同中对遇城市房屋拆迁租赁关系处理有约定的，从其约定。未作约定，被拆迁人与承租人协议解除租赁关系的，按照本细则第四十八条规定对被拆迁人实行货币补偿或产权调换，对承租人不予补偿安置。被拆迁人与承租人对解除租赁关系未达成协议的，由拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，安置的非住宅用房由原承租人承租，双方租赁关系继续保持，但应当重新签订租赁合同。
（二）租赁双方未签订书面租赁合同，或租赁合同未向房产管理部门登记备案的，租赁双方应当向房产管理部门补办租赁登记手续后方可办理拆迁补偿手续。
第五十一条 拆迁房产管理部门代管的非住宅用房，房产管理部门选择房屋产权调换安置的，安置用房仍由承租人承租，并继续由房产管理部门代管；房产管理部门选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆迁房屋的货币补偿资金交房产管理部门专户存储，并另外按照被拆迁房屋评估金额的60%补偿给承租人。
房产管理部门应当就代管的被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，有关费用由拆迁人承担。
第五十二条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人或承租人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段等因素为实际经营者支付一次性经济补贴费；房屋租赁合同中对该经济补贴费的处理有约定的，从其约定。
对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、自动扶梯、中央空调、电信总机等重大设施设备，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。
拆迁在《房屋拆迁暂停办理有关事项通知》发布时已经停业闲置的非住宅用房，对被拆迁人实行货币补偿，按照被拆迁房屋货币补偿资金的100%和重大设施设备经济补偿费的60%补偿给被拆迁人，但不计发一次性经济补贴费。
第五十三条 拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，按照本细则的规定给予货币补偿。根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求确需重建的，拆迁人应当按照有关规定予以重建。
前款所称的用于公益事业的房屋及其附属物，是指直接用于社会公益事业的非营利性房屋。
公益事业的房屋及其附属物已经作为非公益事业用房以及企事业单位内部附设的教育、医疗、幼托的房屋及其附属物，不予重建。
第五十四条 公有住房承租人经有关管理部门批准，将租用的住宅用房全部或部分改作非住宅用房并由承租人自己经营的，其经批准的非住宅用房部分的补偿安置按照本细则第四十九条规定办理，拆迁人还应当按照本细则有关规定给予承租人经济补贴费和重大设施设备经济补偿。承租人住宅用房的建筑面积按照原住宅用房建筑面积减去已经改作非住宅用房建筑面积计算。如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。
公有住房承租人经有关部门批准将租用的住宅用房商借给他人作非住宅用房的, 拆迁时,拆迁人对商借人不予补偿安置。对公有住房承租人商借给他人作非住宅用房的部分，拆迁人应当对公有住房承租人按照本细则第四十九条规定予以补偿安置，但不予计发经济补贴费和重大设施设备经济补偿。公有住房承租人住宅用房的建筑面积按照原住宅用房建筑面积减去商借给他人作非住宅用房的建筑面积计算，如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。
公有住房承租人未经有关部门批准，将租用的住宅用房自己经营或商借给他人实际作非住宅用房的，拆迁时，仍按原房屋用途认定，拆迁人对商借人不予补偿安置。
第五十五条 所有人经有关部门批准将私有住宅用房的部分改作非住宅用房，自己合法经营或出租、出借给他人实际作非住宅用房，其余部分用房仍作住宅用房的，拆迁时其非住宅用房部分由拆迁人按照本细则第四十八条规定对被拆迁人进行补偿安置，住宅用房补偿安置的建筑面积按照被拆迁人原住宅用房建筑面积减去已经改作非住宅用房建筑面积计算。如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。

第六章 附 则

第五十六条 拆迁范围内按照规划要求需保留的文物建筑和其他建筑，对房屋所有权人、承租人的补偿安置，适用本细则。
第五十七条 拆迁市区国有土地夹杂部分集体所有土地上的房屋及其附属物的，其拆迁补偿安置办法，按照本细则的规定办理。
第五十八条 本细则所称符合安置条件的承租人，包括公有房屋的承租人、本细则第三十七条所列的承租人及本细则第三十二条、第三十四条第一款所列的私有住房承租人。
第五十九条 本细则规定的评估费、附属物经济补偿、临时建筑经济补偿、临时安置补助费、搬家补助费、一次性经济补贴费的具体标准，由市房产管理局会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后施行。
镇海区、北仑区、鄞州区及江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇的前款所列费用、补偿的具体标准由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第六十条 本细则自2002年 6 月30日起施行。市人民政府1999年5月31日发布的《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则》和2000年4月22日发布的《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则若干补充规定》同时废止。本细则施行前已经取得房屋拆迁许可证的，仍按原规定执行。