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广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知



各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

　　《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市人民政府工作会议审议通过，现印发给你们，请遵照实施。



　　二〇一二年二月十日



　　南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　为了公共利益的需要，征收本市市辖区范围内国有土地上单位、个人的房屋，以及对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的补偿，适用本办法。

　　第三条　市级以上发展改革部门审批、备案、核准的项目（以下简称市级项目）和跨城区、开发区的项目以及五象新区、开发区项目，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。

　　城区发展改革部门审批、备案、核准的项目（以下简称城区项目），由城区人民政府负责房屋征收与补偿工作。

　　第四条　市城乡建设行政主管部门是本市国有土地上房屋征收部门（以下简称市房屋征收部门），负责组织实施市级项目和跨城区、开发区项目及五象新区项目的房屋征收与补偿工作，并对城区、开发区的房屋征收工作进行监督、检查、指导。

　　市国有土地房屋征收补偿办公室（以下简称市房屋征收办）负责市级项目和跨城区、开发区项目及五象新区项目的房屋征收日常管理工作，协助市房屋征收部门对城区、开发区的房屋征收工作进行监督、检查、指导。

　　开发区管委会对其审批、备案、核准的项目，履行房屋征收部门职责。

　　城区确定的房屋征收部门负责组织实施本辖区审批、备案、核准的项目的房屋征收与补偿工作。

　　市发展改革、财政、国土、规划、房产、监察、信访、城管、文物、公安、司法、工商、税务、民政等部门，应当按照各自职责，配合做好国有土地上房屋征收与补偿工作。

　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　第六条　按照属地管理的原则，市房屋征收部门可以委托项目所在地城区人民政府、开发区管委会及其他单位具体承担市级项目和跨城区、开发区项目以及五象新区项目房屋征收与补偿的具体工作。

　　第七条　市房屋征收部门应当建立房屋征收人力资源库和信用档案，并组织对全市房屋征收部门、房屋征收实施单位、房地产价格评估机构从事房屋征收工作的人员进行业务培训。

　　第二章　征收决定

　　第八条　房屋征收部门应当根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划以及本市城市建设项目投资计划，会同发展改革、规划、国土、房产、财政等部门拟定房屋征收计划，报同级人民政府审批。

　　发展改革部门应当将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入国民经济和社会发展年度计划。

　　第九条　列入征收计划的项目，项目业主或者项目意向单位应当向房屋征收部门提交发展改革部门出具的建设项目审批、备案、核准文件或者符合产业政策的证明，规划部门出具的建设项目符合城市总体规划的证明和规划蓝线图，国土部门出具的建设项目用地符合土地利用总体规划的证明，以及房屋征收补偿初步方案等相关材料，申请实施房屋征收。

　　房屋征收部门应当及时进行审查，对符合规定的，启动房屋征收程序。

　　房屋征收部门可以根据项目实际情况分期实施房屋征收。

　　第十条　房屋征收部门应当根据规划部门出具的规划手续确定房屋征收范围。

　　第十一条　房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在征收范围内予以公告，并告知被征收人权利和义务。

　　房屋征收公告发布后，单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，房屋征收时不予增加补偿，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

　　（一）新建、改建、扩建房屋；

　　（二）改变房屋用途；

　　（三）房屋所有权登记和抵押权登记；

　　（四）办理工商、税务登记等不当增加补偿费的行为。

　　房屋征收部门应当就前款所列事项，以书面形式通知发展改革、规划、国土、房产、工商、税务等部门暂停办理相关手续。

　　第十二条　房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并将调查结果在征收范围内公布。

　　第十三条　房屋征收部门在组织调查登记时，可以委托具有相应资质的房地产价格评估机构对征收范围内的房屋进行分类评估。

　　第十四条　房屋征收部门组织调查登记时，被征收人应当予以配合，房屋所在地街道办事处和社区居委会应当予以协助。对于配合调查登记的，房屋征收部门可以给予适当奖励。

　　第十五条　被征收房屋的使用性质和建筑面积一般以不动产登记簿为准。对房屋使用性质或者建筑面积有异议的，由当事人向房产部门提出书面申请，房产部门应当在收到申请5个工作日内作出书面认定。

　　第十六条　房屋情况调查中发现征收范围内存在未经登记的建筑的，由城区人民政府、开发区管委会组织规划、国土、房产、建设、城市管理综合行政执法等相关部门依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查认定，对违法建筑应当及时予以处理。

　　第十七条　房屋征收部门根据调查结果拟定房屋征收补偿方案报同级人民政府组织有关部门进行论证。

　　房屋征收补偿方案应当包括征收范围、补偿方式、产权调换房屋、临时安置用房地点、补偿安置标准、签约期限等内容。

　　城区项目的房屋征收补偿方案应当报市房屋征收部门备案。

　　第十八条　房屋征收补偿方案在房屋征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人对房屋征收补偿方案有异议的，应当持本人有效身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内向房屋征收部门提交书面意见。

　　第十九条　因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收户（不包含1/2,以房屋所有权证计，房屋共有的计为一户，下同）对房屋征收补偿方案提出异议的，由市人民政府组织被征收人和公众代表举行听证会，对房屋征收补偿方案进行听证，并根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。

　　第二十条　作出房屋征收决定前，财政部门、项目业主或相关单位应确保征收补偿资金足额到位、专户存储。

　　第二十一条　房屋征收范围确定并公布后，项目所在地城区人民政府、开发区管委会应当及时组织开展征收项目的社会稳定风险评估，并形成房屋征收社会稳定风险评估报告供政府决策。

　　第二十二条　市级项目和跨城区、开发区项目及五象新区、开发区项目的房屋征收决定由市人民政府作出，城区项目房屋征收决定由城区人民政府作出。

　　房屋征收决定涉及被征收人数量在300户（含300户）以上的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　第二十三条　房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明房屋征收补偿方案、房屋征收实施单位和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　第三章　征收补偿

　　第二十四条　被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　第二十五条　房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，协商不成的，可通过投票、摇号、抽签等方式确定。

　　同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

　　第二十六条　被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。逾期不申请复核评估的，按评估报告确定被征收房屋价值。

　　被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。逾期不申请鉴定的，按复核结果确定被征收房屋价值。

　　第二十七条　符合购买拆迁安置小区房屋或者其它住房保障条件的，可按我市相关规定购买拆迁安置小区房屋或者享受其他住房保障待遇。

　　第二十八条　征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在征收决定确定的签约期限内签约，且放弃购买拆迁安置小区房屋资格的，可以按照本办法第二十四、二十六条确定的被征收房屋价值给予增加20%的货币补偿。

　　选择货币补偿的被征收人购买房屋不受住房限购政策的限制。

　　第二十九条　征收住宅房屋时选择产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，按照套内面积1:1调换。安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内（含10平方米）的部分，按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。

　　对被征收房屋的公摊面积按照1:1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

　　房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积或者安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的，不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格，按就高原则给予被征收人货币补偿。

　　第三十条　用于产权调换的安置房屋原则上在拆迁安置小区安排。被征收房屋为完全产权，而拆迁安置小区房屋为不完全产权的，房屋征收部门应按照相关规定缴纳费用，房产部门按完全产权房屋给予办理产权手续，相关部门给予配合。

　　第三十一条　被征收人自行选择地点安置的，应按规定结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　第三十二条　2004年1月1日前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按该项目相应经营性用房分类评估价格的70%给予补偿；缺税务登记手续的，按60%给予补偿。

　　2004年1月1日后至房屋征收公告发布前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房的，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付3个月的停产停业费，对被征收房屋仍按住宅标准给予补偿。

　　属划拨土地的，须按规定扣除土地使用权收益或相当于土地使用权收益的价款。

　　第三十三条　产权性质为非住宅房屋的价值，由评估机构结合土地使用权性质、土地类别、用途、取得方式和使用年限以及客观收益对价值的影响等评估确定。

　　第三十四条　房屋征收的补助和奖励及特困户的安置等按南宁市现有规定的范围和标准执行。自治区、南宁市另有规定的，按相关规定执行。

　　第三十五条　在签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第三十六条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，经协调仍拒绝搬迁的，由房屋征收部门提请作出征收补偿决定的同级人民政府申请法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

　　第三十七条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　审计机关应当加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第四章　附 则

　　第三十八条　市辖县涉及国有土地上房屋征收与补偿的活动参照本办法执行。

　　第三十九条　本办法自颁布之日起施行。本办法实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。






　 案情：

　　赵某与田某均系经营石材厂的个体业主。孙某受雇于田某从事操作锯石机工作，在锯石机的锯片磨损到一定程度时，其负有更换锯片的职责。赵某与田某等人的石材厂相邻。平时（尤其是在夜晚），若二被告石材厂中某个石材厂的锯石机需要更换锯片而缺少人手时，该石材厂的工人会去请其他相邻石材厂的工人帮助更换。这种工人之间相互帮忙更换锯片的行为，二被告均予以同意或默许。2010年11月25日晚，孙某在田某石材厂中上夜班。当日晚9时许，赵某派其工人厉某到田某石材厂中请孙某帮助更换其锯石机的锯片，孙某遂到田某石材厂中帮助其更换锯片。在更换锯片的过程中，孙某不慎被脱落的锯片砸伤腿部。因自行协商未果，孙某于2011年5月7日诉至法院，要求赵某与田某连带赔偿其各项损失共计71 323.25元。

　　分歧：

　　一种意见认为：本案所涉法律关系为帮工法律关系，孙某应当向被帮工人许某要求赔偿。我国法律规定，帮工人因帮工活动遭受人身损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。孙某帮助赵某更换锯片系不求报酬的帮工行为，事实清楚，证据确凿，其在帮工活动中遭受到了人身损害作为被帮工人赵某应当承担赔偿责任。

　　另一种意见认为：该案所涉法律关系是雇佣法律关系，孙某应向雇主田某要求赔偿。我国法律规定，雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。孙某系田某的雇员，其当晚工作时受邀帮助赵某更换锯石机锯片的行为，虽然没有受到其雇主张某的明确指示，但在日常工作中已经得到雇主张某的默许，其行为也是为了其在更换锯片时得到田某石材厂中的工人的帮助。可见，孙某在工作时帮助田某更换锯片的行为是为了其从事的雇佣活动（操作锯石机）的顺利开展，与其履行职务（操作锯石机并更换锯片）有内在联系，故其受邀帮助赵某更换锯石机锯片的行为应当认定为是为雇主田某从事雇佣活动。孙某作为田某的雇员在从事雇佣活动中遭受到人身损害，田某作为雇主应当承担赔偿责任。

　　还有一种意见认为：本案中，田某基于雇佣法律关系而对孙某负有赔偿责任，而赵某基于帮工与被帮工的法律关系对孙某亦负有赔偿责任。但孙某请求判令二被告承担连带赔偿责任，没有明确的法律依据，不应支持。孙某不能同时起诉二被告，只能选择一个主体雇主或者被帮工人作为被告，分别依照雇佣法律关系或帮工法律关系要求雇主或被帮工人其承担赔偿责任。

　　评析：

　　雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应承担赔偿责任。但是，如果雇员的损害是由可归责于雇佣关系以外第三人的原因造成的，第三人亦应当按照规定承担赔偿责任时，雇员或其他赔偿权利人就会产生两个赔偿请求权。赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任，但能否要求这两个赔偿责任人进行连带赔偿呢？现行法律并没有明确规定。

　　我国法律规定“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。”本案中，孙某系田某的雇员，其在从事雇佣活动中遭受人身损害，田某应当承担赔偿责任。孙某所受人身损害系帮助赵某进行更换锯片活动所造成，作为被帮工人，赵某对该次人身损害承担无过错责任。为充分保障雇员的合法权益，孙某既可以要求赵某承担赔偿责任，也可以要求田某承担赔偿责任。二被告的赔偿责任是基于不同的原因和行为而对孙某负有的以同一给付为标的（赔偿孙某人身伤害造成的损失）的两个债务，其中任何一个被告履行了赔偿责任，那么两被告的赔偿责任均归于消灭。雇主田某与被帮工人赵某对孙某的赔偿责任实际上是不真正连带责债务。

　　不真正连带债务，又称不真正连带责任，是指数个债务人分别基于各自立场对同一债权人负填补同一损害之义务。关于不真正连带责任，史尚宽先生认为，不真正连带责任是指数个责任人在客观上基于不同的发生原因，对于受害人承担标的相同的数人责任，每个自然人都负有全部履行的义务，并因任一责任人的履行而使全部责任均归于消灭的责任。简言之，不真正连带责任乃多数人就同一内容之给付，各负全部履行之义务，而因一责任人之履行则全体责任消灭之责任。不真正连带责债务是数个请求权竞合产生的债务。按照请求权竞合的理论，当两个或两个以上请求权相同，又无其他约定时，赔偿权利人应当择一行使，即在数个请求权中选择一个请求权行使，选择并行使一个请求权后，其他请求权自行消灭。其目的在于防止赔偿权利人获得重复履行的不当得利，因此不真正连带责债务的债权人可以也只能选择数个债务人中的一个债务人请求给付，选择并行使一个请求权经法院裁决后不得改变，除非客观上由于法律原因或事实原因不可能实现。

　　在特殊情况下，由于不真正连带责债务的双方当事人主、客观因素的影响，债权人择一债务人请求给付而债权不能实现。如，债权人可能因为超过诉讼时效而丧失胜诉权，或胜诉后因债务人客观上没有履行能力，以至请求权只能得到部分满足或者全部不能满足。这种情况下，债权人是否享有补充请求权，再向其他债务人请求给付？笔者认为应当可以。理由是：首先，债权人就一个给付享有数个独立的请求权，请求权的行使不等于请求权的实现。当由于法律上或事实上的原因导致一个请求权无法实现时，债权人完全可以行使补充请求权向其他债务人主张权利。其次，债务的消灭以债务的全部清偿为前提，数个债务人分别负有独立清偿全部债务的义务，既然债务人之一未能履行全部清偿义务，其他债务人应当负有补充清偿义务。第三，债权人行使补充请求权不影响一事不再理原则，一事不再理是指同一原被告之间已经处理过的案件或正在处理的案件，双方当事人不得就同一诉讼标的、以同一理由向法院另行起诉。不真正连带债务的债权人行使请求权是在前案请求权未实现情况下的补充请求，后案的诉讼主体、诉讼标的以及诉讼理由均与前案不同，不是重复诉讼。不真正连带债务的债权人行使补充请求权另案起诉其他债务人时，如何确定其他债务人的责任范围，是将前案未履行的标的额作为后案的标的额，还是以后案确定的标的额减去已履行标的额的余额为标的额。笔者认为，不真正连带债务的债权人行使补充请求权时，其他债务人的清偿范围，应以后案审定的标的额减去前案债务人已履行债务的余额为准。

　　关于本案的处理意见，第一种意见仅仅看到了事务的表面，只看到帮工与被帮工的事实，却没有认清雇员孙某行为的本质是在履行职务活动；第二种意见准确把握了从事雇佣活动的含义，符合法律精神，但忽视了本案所涉的帮工与被帮工之间的法律关系；第三种意见片面割舍了不真正连带债务的连带关系，以法律没有明确规定为由，违反了法律之原则。

　　雇员作为普通的劳动者，在社会中多属弱势群体，其合法权益往往缺少充分保障，若不能通过诉讼的途径实现他们应得的权益，那么法律这一正义的最后防线也就失去了意义。综上，雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，雇员及其他赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任，其请求权的行使以其损害得到赔偿为限，而不受法律未明确规定之限。故本案中，对于孙某请求判令求田某与赵某承担连带赔偿责任的诉讼请求，应予支持。

　　（作者单位：山东省五莲县人民法院）