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吉利省吉林市人大常委会


吉林市物业管理条例

吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告第139号

经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。


第一章总则


第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

(二)负责物业管理企业资质管理。

(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。

(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。

(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。

(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。

其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。

第四条县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

(二)组织召开首次业主大会。

(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。

(五)受理物业管理投诉。

县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。

第五条建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。

第六条新建住宅小区必须实行物业管理。

原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。

非住宅物业应当逐步实行物业管理。

第二章业主及业主大会

第七条房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第八条业主人住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。

第九条业主大会会议决定事项实行投票表决。

住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。

第三章物业管理企业

第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。

第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。

第十三条物业管理企业享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。

(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。

(三)选聘专营公司承担专项服务。

第十四条物业管理企业履行下列义务：

(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。

(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。

(三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。

(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。

第四章物业管理服务

第十五条一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。

第十六条业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。

第十七条物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。

不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。

第十八条物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。

物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。

物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。

第十九条物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。

物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。

第五章前期物业管理

第二十条前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。

第二十一条规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。

物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。

第二十二条住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。

投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。

第二十三条建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。

第二十四条建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。

第六章物业的使用与维护

第二十五条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：

(一)物业用房。

(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。

(三)按规划配建的非机动车车库。

(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。

(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。

第二十六条物业的使用禁止下列行为：

(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。

(二)违法搭建建筑物、构筑物。

(三)改变房屋外立面造型。

(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。

(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。

(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。

(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。

(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；

水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。

第七章专项维修资金

第二十八条专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金属于业主所有。

第二十九条购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。

第三十条专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：

(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

(二)专项维修资金账面余额低于首次缴付额30％的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。

(三)房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。

第三十一条专项维修资金实行专户存储，按户设置明细账，按单元、栋、物业管理区域核算。

第三十二条专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。

物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。

第三十三条物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对账制度。

第八章法律责任

第三十四条违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款；未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。

(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。

(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。

(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。

(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令、限期改正，并处1万元至10万元的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。

(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。

(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十五条违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。

第三十六条当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。

第三十七条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章附则

第三十八条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

第三十九条本条例自2006年1月1日起施行。


　　【摘要】本文通过对动物致人损害的民事责任论述，将此种特殊侵权民事责任与一般侵权民事责任作出比较，以使动物的管理者或使用者加强自己的责任感，管理使用好动物，使人们的生活更加安定和美好。
　　【关键词】动物 致人损害 特殊侵权，民事责任
　　【目录】
　　一、动物致人损害民事责任的概念
　　二、动物致人损害的基本内容
　　三、对动物致人损害民事责任的法律分析
　　【引言】动物侵权所引起的责任自古就已经有了，它是一个老话题，但它永远都不会过时，并且将随着社会的发展，人们物质生活水平的提高，人与动物的关系将更加密切频繁，动物对人的损害将在所难免，所以有必要对此话题再次进行系统论证。
　　【正文】
　　一、动物致人损害民事责任的概念
　　《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任：由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任;由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”这就是我国民法就饲养的动物造成他人损害的民事责任的规定。这样规定，也是基于动物对人们财产或人身造成损害比一般物体 有更大的危险性的考虑，其意义就在于它更有利于加强动物所有人或管理人的管理责任，增加对人们安全的保障。由上述可以引申出动物致人损害的民事责任的概念，即动物所有人或管理人对自己所有或管理的动物造成他人人身或财产损害时应承担的民事责任称饲养动物致人损害的民事责任。饲养动物致人损害的民事责任是一项古老的法律规则。早在古罗马《十二铜表法》中，饲养的动物致人损害就以“私法”的一种为法律所规定。现代各国民法中，如《法国民法典》第一千三百八十五条、《德国民法典》第八百三十三条、《日本民法典》第七百一十八条等法条中，都有饲养动物致人损害承担责任的法律规定。我国司法实践中亦出现过大量饲养动物致人损害的赔偿案件。在借鉴他国立法、总结司法实践经验的基础上，我国《民法通则》对此作出了如上的规定，使受害人获得救济有了明确的法律依据。
　　二动物致人损害民事责任的内容
　　（一）动物致人损害民事责任中对动物的法律界定
　　此类案件中所涉及的动物，一般指为人们管束喂养的动物，它包括：家畜和家禽以及蜂、鸟、虫、鱼，也应包括动物园圈养的野生凶猛动物。山野里的凶猛动物无管理人可言，其所造成损害，自然也就谈不上由谁承担责任，至于微生物虽在科学上仍为动物或植物，其所造成的损害，饲养人是否应依《民法通则》第一百二十七条承担责任？这有待于立法上或司法上作进一步解释。
　　（二）必须是动物独立动作造成的损害。
　　所谓动物独立的动作，是指动物自身的动作而不是受外人驱使。如未圈养的恶狗将行人咬伤，放养的大公鸡将小孩眼睛啄伤，受惊的烈马撞伤他人或是羊偷吃了他人家的麦苗等，这些都是动物自主行为。如果是受人驱赶、唆使伤人，则不构成本文中的民事责任，而应分别依其法律构成，追究其行政责任或刑事责任。
　　（三）必须是没有免除责任的理由
　　依《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条规定的精神，如果证明损害是由受害人的故意挑逗，攻击或者其他过失引起的，动物所有人或管理人可以不承担责任。另外，按照通例，如果证明动物所有人或管理人因与被害人有明示或默示的免责约定的，可预先免除责任，例如，约定兽医、蹄工、驯马员给动物看病、钉掌、训练、操纵而受损害的，除动物所有人或管理人故意隐瞒动物危险恶癖外，即可认为预先免除责任。
　　至于我国法律规定，由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任，是否属于对所有人或管理人的免责问题，本人认为，这并不属于免责的问题，因为有过错的第三人，如果受害人当时能够知其为损害原因，并知他是引起损害的当事人，受害人自然可以直接向该第三人请求损害赔偿；但如果当时不知谁是引起损害的主体，则仍应先由动物的所有人或管理人进行赔偿，不得以第三人的过错为由而拒绝。只有在查清第三人时，根据“第三人应当承担民事责任”的规定，所有人或管理人可以取得对第三人的求偿权。
　　三、对动物致人损害的法律分析
　　（一）动物造成他人损害的赔偿责任的承担的问题
　　《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”从立法上看，在动物致人伤害时，一种是动物的饲养人承担民事责任，另一种是动物的管理人承担民事责任。赔偿法律关系如下：
　　1、赔偿法律关系
　　动物致害的受害人，是动物致害责任赔偿法律关系的赔偿权利主体。
　　依照《民法通则》第一百二十七条的规定，动物致害责任赔偿法律关系的赔偿义务主体是动物的管理人或者饲养人。正确理解饲养人的概念，应当将其界定为所饲养的动物的所有人；而动物管理人，则是指实际控制和管束动物的人，类似于动物占有人。这样理解体现民法物权法的原理，体现了物的所有者对物所造成的损害承担赔偿责任的原则。动物的所有人和占有人即包括公民，也包括法人，当法人的具体工作人员管理的动物致人损害时，赔偿义务主体是法人而不是该具体工作人员。动物的非法占有人非法占有动物时，动物致害他人，其赔偿义务主体应该是所有人还是非法占有人的问题，学者有争议，有人认为仍为动物的所有人或合法占有人，不宜直接向非法占有人要求赔偿。这种解释是不正确的，《民法通则》第一百二十七条中明文规定：“由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”在这种场合，非法占有人是有过错的第三人，该第三人是赔偿义务主体，不应向动物所有人或管理人要求赔偿。动物逃逸或回复原始状态后，动物所有人或管理人负有公告义务或设置警示标志，动物致人损害其所有人或管理人仍应承担民事责任。动物回复野生状态，与其群体一起生活后，动物所有人或管理人不再承担动物致害的赔偿责任。
　　2、动物致害的赔偿责任范围
　　确定动物致人损害的赔偿责任范围的原则：一是财产损失全部赔偿的原则；二是对人身损害，赔偿由此引起的财产损失的原则；三是对精神损害，贯彻非财产责任为主、赔偿为辐的原则；四是考虑当事人的经济状况的原则。而动物致人损害以造成人身伤害为主，在此着重对人身伤害加以论述。根据我国《民法通则》规定的精神和司法实践，人身损害分三种情况。
　　一是一般伤害，就是指经过治疗可以恢复健康不致造成残废者，对于一般伤害，应从实际情况出发赔偿必要的，其中包括医药费、住院费、住院期间的伙食补助费、必要的营养费、护理费、治疗期间的交通费和误工工资等。其数额的确定，医疗费以治疗医院诊断证明和有关医药单据为凭，误工工资则依医院病休证明确定的日期并按受害人的日平均工资或实际收标准计算。
　　二是人身残废。残废是指使受害人身体遭受重伤，致使肢体或内部器官部分或全部丧失功能而部分或全部丧失劳动能力者。残废依其伤残程度可分半残和全残废。确定是否残废及其程度应实事求是。如果一时难以确定，可先按一般伤害处理，待伤情稳定证实确已残废的，即作残废处理。对于残废者，除赔偿必要的医疗费外，还应根据其劳动能力丧失的程度和收减少的情况，赔偿因不能工作而减少的收入和残废者的生活补助费。
　　三是死亡。对于因违法行为致人死亡的，除应赔偿死者在死亡前因医疗或抢救其生命所花的医疗费用之外，并应当支付丧葬费、死者生前抚养的人必要的生活等费用。这里所说“死者生前抚养的人”是指在死者生前以其为生活依靠的一切没有生活来源和劳动能力的人。所谓“必要的生活费",是指能够满足生活必需的费用。其数额的确定以不超过当地实际生活水平为准。
　　3、动物的管理人或所有人免责事由
　　一是受害人过错。受害人因故意或得大过失致使动物伤害自身，免除动物所有人或管理人的赔偿责任，由受害人自己承担损失。所应注意的是，受害人的过错应当是造成伤害的全部原因时，才是免责的条件，否则只能减轻责任。
　　二是第三人过错。第三人故意或过失引起动物伤害他人身体、损害他人财产，动物的所有人或者管理人不承担赔偿责任，由第三人承担赔偿责任。
　　三是约定免责。动物有人或管理 人与驯兽员、兽医、为动物提供服务的专业服务人员达成协议，进行驯养、医疗服务等活动，可以明示或默示免除动物所有人、管理人的责任，这是因为，上述人员均为专业人员，在签订协议时，就接受了动物致害的第三阶段，如果被该动物到任，应免除动物所有人、管理人的责任，除此之外，不为免责条件。
　　四是不可抗力。动物如系因维持动物饲养人、管理人营业或生计所必需，因不可抗力造成动物致人损害，可以免除动物所有人，管理人的责任。
　　（二）动物致人损害民事赔偿责任的归责原则
　　承担民事责任的原则，民法上也叫归责原则。各国立法多规定“过错责任原则”（也叫“过失责任原则”）为民事责任的一般原则，但到上世纪，同时又出现了“过错推定原则”“无过错责任”和“公平责任”等作为特殊侵权行为为民事责任所适用的原则与之并存。过错责任原则，也叫过失责任原则。它是以行为人主观上过错为承担民事责任的基本条件，即行为人仅在有过错的情况下，才承担民事责任。没有过错，就不承担民事责任。无过错责任也叫“无过失责任”，它是指没有过错造成他人损害的，与造成损害原因有关人也应当承担民事责任。执行这一原则，主要不是根据责任人的过错，而是根据损害的客观存在和根据行为人的活动及所管理的人或物的危险性质与所造成的损害后果的因果关系，而特别加重其责任，所以，学说上也把它称为“客观责任”或“危险责任”，英美法则称之为“严格责任”。
　　动物致人损害的民事责任是一种无过错责任，无过错责任属于民事责任的例外，它是一种特别的责任。所以“无过错责任”，不是我国民法的一般原则。它同“过错责任原则”比较，有以下区别：第一，适用的范围不同。“过错责任原则”适用于一般侵权行为民事责任和违反合同的民事责任;“无过错责任”仅适用于特殊侵权的民事责任。第二，构成责任的要件不同。“过错责任原则”要求承担民事责任必须完全具备一般民事责任的构成条件。特别是以具备主观过错为必要条件；“无过错责任”则不以行为人的过错为构成责任的条件。第三，责任范围不同。在适用“过错责任原则”的情况下，财产损害一般全部赔偿；而在适用“无过错责任”情况下，大都限额赔偿。我国《民法通则》第一百零六条第三款明确规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”这是我国民法正式对无过错责任的承认。
　　【结论】动物管理人或所有人的责任重于泰山，但现实情况是动物管理人或所有人对此并没有重视，有必要对这方面进行普法宣传，促进人与动物之间的和谐，促进社会的和谐。
【参考书目】
［1］刘家琛 李春霖：《中华人民共和国现行法律判例分析》 九州出版社
［2］李由义： 《民法学》 北京大学出版社
［3］王利明： 《民法学》 法律出版社
［4］彭万林； 《民法学》 中国政法大学出版社

河北柏辉律师事务所 马 福 深