长沙市人民政府关于印发《长沙市农村土地流转交易暂行规则》的通知
湖南省长沙市人民政府
长沙市人民政府关于印发《长沙市农村土地流转交易暂行规则》的通知
长政发〔2010〕9号
各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
现将《长沙市农村土地流转交易暂行规则》印发给你们，请认真贯彻执行。
长沙市人民政府
二Ｏ一Ｏ年四月二十二日
长沙市农村土地流转交易暂行规则
第一章 总 则
第一条 为规范农村土地流转交易的管理，保障农村土地所有权人、用益物权人等的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国森林法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条 在市、县（市）农村土地流转交易中心进行的农村集体土地承包经营权、林权、农村集体建设用地使用权（以下统称为农村土地）的流转交易，适用本规则。
第三条 市、县（市）国土资源、农经、林业、长沙大河西先导区（以下简称先导区）管委会国土规划等相关部门和各乡（镇）人民政府等应当在职责范围内相互配合做好农村土地流转交易工作。
（一）市、县（市）国土资源部门为本辖区范围内农村土地流转提供流转交易平台。
（二）市、县（市）国土资源、农经、林业等部门分别依法批准、核实、审批农村土地流转交易方案。
（三）岳麓区、长沙高新技术产业开发区范围内农村土地流转交易方案的批准、核实、审批，由先导区国土规划部门（含国土、农经、林业职能）依法办理。
（四）乡（镇）人民政府负责依法审查批准农村集体土地承包经营权流转，审核集体建设用地流转交易方案。
第四条 市农村土地流转交易中心负责组织指导全市农村土地流转交易工作，具体承办市辖五区内的农村土地流转交易。经土地综合整治后产生的耕地指标置换为新增耕地和建设用地指标，统一在市农村土地流转交易中心办理流转交易手续。农村土地承包经营权、林权和集体建设用地使用权流转面积较大的项目，经申请人申请，也可在市农村土地流转交易中心办理。
县（市）农村土地流转交易中心负责组织实施本辖区范围内农村土地流转交易工作。
第二章 一般规定
第五条 农村土地流转的形式有租赁、作价（出资）入股、股份合作、转让、转包等。流转交易的方式有招标、拍卖和挂牌等（以下统称为交易）。
第六条 交易应当遵循依法、自愿、平等、有偿的原则；遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；遵循同等条件下本集体经济组织内部成员享有优先受让权的原则。
第七条 农村土地入市交易应具备下列条件：
（一）入市交易的标的为集体建设用地使用权、农村土地承包经营权和林权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划；
（三）已确权登记发证，且无权属纠纷；
（四）未被司法机关、行政机关限制权利；
（五）符合国土资源、农经和林业部门的相关管理办法；
（六）法律、法规法定的其他条件。
第八条 拟交易农村土地的所有权人、使用权人等用益物权人为交易委托人，负责流转交易方案的拟订、送交议定、报审工作，负责成交合同的履行及权利范围内的监督。
土地承包经营权人可委托农民专业合作社等农村合作经济组织进行交易前期准备工作。
第九条 流转交易方案的议定须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
第十条 委托人在完成流转交易方案及附件材料的议定、核实、批准手续后，向有管辖权的农村土地流转交易中心递交交易委托书。
第十一条 市、县（市）农村土地流转交易中心接受委托后，负责发布媒体公告、向委托人提供公告版本、向竞买人提供交易须知和组织报价、竞买（竞投）等活动。
流转方案、交易委托书和交易的公告及须知中交易条件的内容应当一致。
第十二条 交易公告应于交易前20日发布。
公告载体为市、县（市）主要平面媒体、国土资源网、农经网、林业网、农村当地经常性发布公开信息的场所，必要时可扩大公告信息发布的范围，增加公告信息发布的次数。
第十三条 委托人自收到交易中心提供的公告版本3日内，在拟交易土地所在地书面公示交易信息。公示期不少于20日。
第十四条 符合交易公告须知规定资格且参加流转交易的个人或组织（以下统称为竞买人），应当对自己的报价或竞价行为负完全的经济和法律责任。
（一）竞买人应按公告、须知所载要求，领取交易文件资料、勘察宗地开发状况、了解宗地权属、规划情况以及承包经营土地和林地投入产出的现状等。
（二）竞买人应按交易须知要求提出竞买申请，递交申请材料，交付竞买保证金，遵守现场竞价规则，不得违规操作。
（三）本集体经济组织内成员享有优先购买权，优先购买权人需按交易公告和须知所载明的要求行使优先购买权。集体经济组织应当为优先购买权人出具书面证明。
第十五条 交易活动中的投标、竞买和报价行为在交易公告所指定的场所进行。挂牌时间不少于10日。
设有底价的，在达到底价的基础上，实行价高或高分者得的规则。拍卖和挂牌最高应价人或招标最高得分人为竞得人。在最高应价或最高得分等同等条件下，优先购买权人有优先竞得权。
其他交易方式由委托人、交易中心和竞买人按合法公开互利互惠的原则执行。
第十六条 交易成交时，委托人应当场与竞得人及市或县（市）农村土地流转交易中心共同签订《成交确认书》。
自成交确认之时起，竞得人所交付的竞买保证金自动转为与委托人签订流转交易合同的定金（不超过成交额的20%）。竞得人和委托人双方相互承担定金的责任和行使各自的定金权利。
委托人、竞得人应按照交易须知所规定的时间、地点和要求签订流转交易合同，并自行履行和承担相应的法律责任。
流转交易合同应具体表述权利转移后竞得人的达标要求、委托人的监督、协调职责。
第十七条 出现下列情形，市、县（市）农村土地流转交易中心应当中止交易：
（一）交易公告或者交易须知有误，明显误导竞买人的；
（二）交易当事人之间出现重大分歧，导致交易现场出现秩序混乱而影响正常交易的；
（三）交易当事人、利害关系人提出足以影响交易进行或影响成交合同执行的异议，并举证的；
（四）流转交易方案的批准人、核实人及交易监督人提出需要重新查证资料，并说明理由的；
（五）其他必须中止的情形。
中止情形消除后，交易继续进行；中止情形无法消除的，交易应当终止。
第十八条 出现下列情形，市、县（市）农村土地流转交易中心应当终止交易：
（一）委托人解除委托的；
（二）土地权属存在重大瑕疵的；
（三）利害关系人提出足以影响交易进行的权利主张且查证属实的；
（四）交易程序出现纰漏或错误且短期内无法补正的；
（五）其他必须终止的情形。
第十九条 农村土地流转交易，应当接受市、县（市）国土资源、农经、林业、监察等部门和所有权人或使用权人（交易委托人）的监督。
第二十条 流转合同生效后，交易当事人可向相关职能部门申请办理土地权益变更登记，相关职能部门应当受理。
委托人应配合竞得人办理变更登记。
第二十一条 市、县（市）国土资源部门负责农村集体建设用地使用权变更登记、农村集体建设用地使用权流转合同管理及合同执行情况的监督检查。
市、县（市）农经部门负责农村集体土地承包经营权流转登记、农村土地承包经营权流转合同管理及合同执行情况的监督检查和合同纠纷调解、仲裁工作的指导。
市、县（市）林业部门负责林权流转登记、林权流转合同管理及合同执行情况的监督检查和合同纠纷调解、仲裁工作的指导。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包经营权流转及林权流转执行情况的监督和合同纠纷调解、仲裁管理。
第三章 集体建设用地使用权流转交易
第二十二条 委托人拟订集体建设用地使用权流转交易方案，主要内容包括：拟交易土地的地点、面积、界址、开发现状；规划用途和指标、空间范围、流转年限；价格、付款方式；竞买人资格（是否向本集体经济组织成员外流转等）；集体资产增长目标、收益分配以及其他交易条件等。
委托人在农村土地流转交易中心的指导下，完成流转交易方案下列附件的准备工作：
（一）村民大会或村民代表会表决情况登记表；
（二）集体土地所有权证或使用权证、红线图；
（三）地籍权属证明文件和测绘成果图；
（四）规划设计条件书；
（五）有地面建筑物的出具权属证明文件；
（六）《农村集体建设用地使用权流转交易委托书》（申请承诺书）；
（七）核算或地价证明文件；
（八）其他需要提供的材料。
第二十三条 拟订的流转交易方案经在本地张榜公告10日后，依法召开村民大会或村民代表会对方案进行审议表决。
第二十四条 集体建设用地使用权流转交易方案须经合法程序批准。
（一）市辖区范围内的交易委托人负责将流转交易方案及附件报经所在地乡（镇）人民政府审核和区人民政府同意后，向市国土资源局提出申请，经有批准权的机关批准后予以实施。
（二）县（市）范围内的交易委托人负责将流转交易方案及附件报经所在地乡（镇）人民政府审核后，向县（市）国土资源局提出申请，经有批准权的机关批准后予以实施。
（三）先导区范围内的交易委托人负责将流转交易方案及附件报经所在地乡（镇）人民政府审核后，向先导区国土规划部提出申请，经有批准权的机关批准后予以实施。
第二十五条 委托人在完成流转交易方案的议定、审核、同意及批准程序后，向市或县（市）农村土地流转交易中心递交交易委托书及附件材料。
（一）交易委托书主要内容：委托人姓名或名称、住所；交易土地的地点、面积、界址、开发现状、地面附着物；规划用途和指标、空间范围、流转年限；租赁权人和共有人情况；价格、是否设定底价、付款方式；竞买人资格；集体资产增长目标、收益分配；定金责任、交地约定、税费与产权登记约定、交易收费；土地利用及环境保护的监管约定等。
（二）委托书的附件：
1、流转交易方案及本规则第二十二条第二款规定的主要附件。
2、审核批准材料。
《农村集体建设用地使用权流转交易委托书》和《集体土地使用权流转合同》范本由农村土地流转交易中心提供。
第二十六条 交易公告的主要内容有：委托人姓名或名称、住所；交易土地的地点、面积、界址、开发现状、地面附着物；规划用途和指标、空间范围、流转年限；租赁权人和共有人情况；起始价格、是否设定底价、付款方式；竞买人资格、是否向本集体经济组织成员外流转；竞买保证金；定金责任；交易时间地点和方式；索取文件资料和申请竞买的办法；优先竞买人权利条款；其他需要公告的事项。
第四章 农村集体土地承包经营权流转交易
第二十七条 委托人拟订农村集体土地承包经营权流转交易方案，主要内容包括：拟交易土地的地点、面积、用途、流转年限；价格、付款方式；竞买人资格（是否向本集体经济组织成员外流转等）；村民增收目标、收益分配；其他交易条件等。
委托人在市、县（市）农经部门的指导下，完成流转交易方案下列附件的准备工作：
（一）农民专业合作社成员大会表决情况登记表；
（二）村民大会或村民代表会表决情况登记表；
（三）经依法批准的土地承包经营权证明；
（四）承包土地现状图；
（五）《农村集体土地承包经营流转交易委托书》（申请承诺书）；
（六）其他需要提供的材料。
第二十八条 拟订的流转交易方案经在本地张榜公告10日后，依法召开村民大会或村民代表会对方案进行审议表决。
农民专业合作社等农村合作经济组织作为委托人的，还应当依法召开成员大会对流转事项进行表决。
第二十九条 农村集体土地承包经营权流转交易须经合法程序批准；承包经营土地流转范围内的集体建设用地，依法同时报经有批准权的机关批准。
（一）市辖区范围内的委托人负责将流转交易方案及附件报送所在乡（镇）人民政府批准、报经市农经局核实后予以实施。
（二）县（市）范围内的委托人负责将流转交易方案及附件报送所在乡（镇）人民政府批准、报经县（市）农经局核实后予以实施。
（三）先导区范围内的委托人负责将流转交易方案及附件报送所在乡（镇）人民政府批准、报经先导区管委会国土规划部（含农经职能）核实后予以实施。
第三十条 委托人在完成流转交易方案的议定、批准、核实后，向农村土地流转交易中心递交交易委托书及附件材料。
（一）交易委托书主要内容：委托人姓名或名称、住所；交易土地的地点、面积、质量等级、水利设施；用途、流转年限；价格、是否设定底价、付款方式；竞买人资格；农民增收目标；定金责任、交地约定、税费与产权登记约定、交易收费；综合治理的监管约定、服务承诺等。
（二）委托书的附件：
1、流转交易方案及本办法第二十七条第二款规定的主要附件。
2、批准、核实材料。
《农村集体土地承包经营权流转交易委托书》和《农村集体土地承包经营权流转交易合同》范本分别由农村土地流转交易中心、农经部门提供。
第三十一条 交易公告的主要内容有：委托人姓名或名称、住所；交易土地的地点、面积、质量等级；用途分类、流转年限；起始价格、是否设定底价、付款方式；竞买人资格、是否向本集体经济组织成员外流转；竞买保证金和定金责任；交易时间、地点和方式；索取文件资料和申请竞买的办法；优先竞买人权利条款；其他需要公告的事项。
第五章 林权流转交易
第三十二条 委托人拟订林权流转交易方案，主要内容包括：拟交易林地的地点、产权构成、面积、林木种类、用途、流转年限；价格、付款方式；竞买人资格（是否向本集体经济组织成员外流转等）；森林蓄积增长目标、收益分配；其他交易条件等。
委托人在市（县）林业部门指导下，完成流转交易方案下列附件的资料准备工作：
（一）村民大会或村民代表会表决情况登记表；
（二）林地、林木权属证书；
（三）流转林地资源状况现状调查成果及资源现状图；
（四）《林权流转交易委托书》（申请承诺书）；
（五）评估机构出具的林权资产评估报告书。
第三十三条 拟定的流转交易方案经在本地张榜公告10日后，依法召开村民大会或村民代表会，对方案进行审议表决。
第三十四条 委托人向市、县林业部门提出申请，依照林权流转面积和审批权限进行审批。
第三十五条 委托人在完成流转交易方案的议定、审批程序后，向农村土地流转交易中心递交交易委托书及附件材料。
（一）交易委托书主要内容：委托人的姓名或名称、住所；交易林地地点、面积、地形、地表、用途、地面附着物、林木种类、珍稀动植物、地下矿藏及开采；流转年限；价格、是否设定底价、付款方式；竞买人资格；森林蓄积增长目标；定金责任、交地约定、税费与产权登记约定、交易收费、综合治理及防火监管约定；其他交易条件等。
（二）委托书的附件：
1、流转交易方案及本规则第三十二条第二款规定的主要附件；
2、审核批准材料。
《林权流转交易委托书》和《林权流转合同》范本分别由农村土地流转交易中心、林业部门提供。
第三十六条 交易公告的主要内容有：委托人的姓名或名称、住所；交易林地地点、面积、地形、地表、用途、林木树种种类、流转年限；起始价格、是否设定底价、付款方式；竞买人资格、是否向本集体经济组织成员外流转；竞买保证金和定金责任；交易时间地点和方式；索取文件资料和申请竞买的办法；优先竞买人权利条款；其他需要公告的事项。
第六章 附 则
第三十七条 农村土地流转交易按物价管理部门有关规定，向集体建设用地使用权受让人、农村土地承包经营权和林权的承包人、受让人、接包人、承租人收取交易服务费。
第三十八条 法律、法规和规章对交易程序、条件有特别规定的，从其规定。
第三十九条 本规则自2010年5月1日起试行1年。国有农用地承包经营权、国有林权的流转，可参照本规则执行。
劳动部、财政部关于印发《境外企业工资总量宏观调控和社会保险制度改革办法》的通知
劳动部 财政部
劳动部、财政部关于印发《境外企业工资总量宏观调控和社会保险制度改革办法》的通知
1995年7月3日，劳动部、财政部
各省、自治区、直辖市、计划单列市及经济特区劳动（劳动人事）厅（局）、财政厅（局），国务院各部门、总公司、计划单列企业集团劳动工资司（处）：
为促进境外企业中方职工工资和社会保险制度改革，建立工资总额随经济效益合理增长的分配机制，根据财政部、劳动部、对外贸易经济合作部联合发布的《关于改革境外企业工资制度的通知》的原则精神，我们制定了《境外企业工资总量宏观调控和社会保险制度改革办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行，并结合本地区、本部门的实际情况制定实施办法。
附件：境外企业劳动工资统计报表（略）
附：境外企业工资总量宏观调控和社会保险制度改革办法
一、为促进境外企业中方职工工资和社会保险制度改革，建立工资总额随经济效益合理增长的分配机制，切实保障境外企业及其中方职工的合法权益，根据财政部、劳动部、对外贸易经济合作部联合发布的《关于改革境外企业工资制度的通知》的原则精神，制定本办法。
二、本办法适用于设在境外（包括港澳地区）的各类国有企业（包括合资、合作企业）及其中方职工。
三、国内投资单位根据国家政策、法规制定所属境外企业中方职工工资管理制度和具体实施方案，报主管部门和同级劳动、财政部门备案。境外企业中方职工的工资由国内投资单位、主管部门和同级劳动、财政部门按现行管理体制和隶属关系实行分级管理和监督检查。
四、境外企业中方职工改革后的工资构成，原则上应与驻在国（地区）企业的工资构成一致。一般应包括正常工作报酬、加班报酬和奖励性报酬等。按照国际惯例，房租、水电燃料、邮电、交通、税金、保险、配偶随任、伙食、服装和文化娱乐等项个人生活费用应纳入工资范畴。上述项目纳入工资后，企业不再以任何形式负担。暂不具备条件纳入工资的个别项目可采取费用包干等管理办法，但企业要建立相应的管理制度。
五、境外企业改革后的初期工资水平由国内投资单位、主管部门依据驻在国（地区）的消费水平、物价水平、最低工资水平和有关法律规定并考虑地区差别和艰苦程度，在合理定员的基础上，一般按不高于本主管部门所属境外企业改革前三年工资及生活待遇的实际平均支出水平的原则合理确定。
境外企业改革前后的工资水平比较分析情况由主管部门汇总后报同级劳动、财政部门备案。
六、境外企业工资改革后应建立工资合理增长机制。国内投资单位应以境外企业的经济效益为主要依据，在合理定员的基础上，分年度对其工资总额进行调整。对不同类型的境外企业可分别实行工资总额同经济效益相联系或工资总额直接管理等不同的调控办法。
一般境外企业可实行工资总额同本企业经济效益相联系的办法。国内投资单位以境外企业改革后的初期工资水平为基础，根据境外企业的年度实现利润、资本收益率、总资产报酬率、资本保值增值率、劳动生产率等经济效益指标合理确定其年度工资总额。工资总额的增长与企业经济效益的增长要保持合理的比例关系。
对派驻境外的非盈利性的办事处、代表处等可实行直接管理工资总额的办法。国内投资单位以其改革后的初期工资水平为基础，根据驻在国的劳动力市场价格和物价变化情况，并综合考虑本主管部门设在不同国家的境外企业之间以及境外与境内企业之间的工资差别等因素，区别情况合理调整其年度工资总额。
境外企业的年度工资总额调整方案由国内投资单位制定，报主管部门、同级劳动、财政部门备案。
七、为了加强企业内部自我约束机制，境外企业中方经营者（厂长、经理）的工资收入根据企业经济效益考核情况、本岗位责任及贡献大小、本企业中方职工平均工资水平等因素确定。经营者的工资收入包括在企业中方职工工资总额内。
有条件的境外企业，其中方经营者可试行年薪制。经营者收入由基本收入和效益收入组成。基本收入主要依据企业经济效益水平或扭亏减亏目标、生产经营规模、本企业职工平均收入水平确定，并按分月预付、年终统一结算的方式支付。效益收入以基本收入为基础，年末在严格考核其完成工作实绩、风险程度和经营成果（主要是资产利润率、国有资产保值增值率、劳动生产率、实现利润等）的基础上核定后兑现。经营者的年薪收入在成本、费用中列支。
境外企业中方经营者工资收入或年薪由国内投资单位在对其严格考核的基础上核定，报主管部门审核，并报同级劳动、财政部门备案。
八、境外企业在国内投资单位核准的工资总额以内实行自主分配。要贯彻按劳分配的原则，依据企业内各类人员的实际情况，采取切合实际、灵活有效的内部分配办法。分配方案报国内投资单位、主管部门备案。派驻境外的非盈利性的办事处、代表处等，可由国内投资单位直接制定其工资分配办法，并报主管部门备案。企业要完善内部考核奖惩办法，建立健全企业内部分配的激励机制、约束机制和监督机制。
九、境外企业应建立严格的劳动工资统计台帐制度。职工人数、工资总额、经营者工资收入或年薪按企业中方职工和外籍职工分别统计。每年一月底以前，向国内投资单位、主管部门如实上报上年度的劳动工资统计报表和情况分析报告。主管部门汇总后，于三月底以前，报同级劳动和财政部门。
境外企业要加强人工成本的核算和管理，要认真审核人工成本（包括中方和外籍职工）在企业总成本中所占比重，抑制人工成本过快增长。
十、为了使境外企业中方职工在国外和国内工作期间的社会保险合理衔接，解除其后顾之忧，境外企业及其中方职工应该参加国内的养老和失业保险。
境外企业中方职工的医疗、工伤和生育等项保险原则上按国际惯例及驻在国的有关法律规定执行。
未参加驻在国的医疗、工伤或生育保险及虽参加驻在国医疗、工伤、生育保险，但不能偿付保险期内回国期间医疗、工伤、生育费用的，应该参加国内的医疗、工伤、生育保险。
参加国内养老、失业、医疗、工伤、生育等项保险的，可由国内投资单位为境外企业和中方职工个人办理投保手续，费用由境外企业和中方职工个人按有关规定分别负担。
派出人员期满回国后，其在境外投保且尚未使用的各项保险费原则上应归境外企业所有。
随着我国社会保险制度改革的发展和有关法律、法规的逐步完善，境外企业中方职工的社会保险问题应按国家今后陆续颁布的法律、法规执行。
十一、国内投资单位、主管部门应定期对其境外企业中方职工的工资总额、中方经营者的工资执行情况及社会保险、人工成本等情况进行监督检查，检查情况由主管部门汇总后，报同级劳动、财政部门备案，劳动、财政部门根据企业的实际情况进行抽查。
对发现违反规定多提工资的，要限期退回，并按国家有关规定予以经济处罚；对情节严重的，除经济处罚外，还应同时追究企业领导和直接责任人的责任。
对企业经营者违反规定，擅自增发自己的工资收入的，要责令其如数退回，并按国家有关规定对其按违纪金额的一定比例予以处罚。同时责成国内投资单位或企业主管部门给予其处分。
十二、本办法自发布之日起实行。国内投资单位、主管部门要根据本办法尽快研究制定具体的工资管理制度和实施方案，并认真组织实施。
十三、本办法由劳动部负责解释。
